建为历保中标湖南省岳阳市君山区挂口旧城危旧房改造工程设计施工总承包

发布时间：2019-01-07

君山区为湖南省岳阳市市辖区，是1996年3月经国务院批准设立的一个新区，因境内君山岛而得名。

根据《岳阳市城市总体规划2008-2030》，岳阳市用地布局结构为“一主三副”：一主即主城区，三副即云溪、路口和君山城区。其中，君山城区包括柳林洲、林阁佬、濠河和君山岛，以旅游休闲、生态农业、居住为主。规划中指出君山城区城市风貌结构为：碧荷青田，灵湖仙山。

君山区生态旅游资源丰富多奇，不仅是岳阳市城区的重要组成部分，也是国家级洞庭生态经济区的重要组成部分，离岳阳市中心仅 12 公里，而且有洞庭大桥和轮渡与之相连。区境北、东、南三面濒临长江和洞庭湖，宛如一大半岛。先后被列为国际重要湿地、国家级生态建设示范区、国家级滨湖城市生态网络示范区、东方伊甸园、中国野生荷花之乡、中国观鸟之都。

君山大道无人机勘察图

项目改造范围

本次街道改造范围为君山区挂口旧城区。包括：君山大道，北至柳毅东路及（挂口桥），南至洞庭大道，中间为创业路，西至西环路，东至旅游路，主要成“十字形”格局，柳毅东路及洞庭大道为主要交通干道。本次街道整治规划围绕这几条干支道进行（该范围仅为设计方案，实际改造范围以业主单位最终确认为准）。

图例

基地局部俯视

项目修缮理念

品质提升——外立面升级改造、华丽变身、空间内容的多样性、协调性；

宜居生活——居住生活体验、安全便捷的生活方式、和谐邻里关系；

美好家园——休闲的共享空间、舒适的体验、美好的家园环境。

项目现状存在问题及主要修缮措施

屋顶

君山大道整个街区屋面部分渗漏，部分架空隔热板已被拆除、防水层达到并超过使用年限，局部明显有修补痕迹；一些屋面女儿墙开裂老化严重，避雷带老化生锈变形严重。

 

街区屋面现状照片

对于屋面的具体修缮措施为：清理杂物与局部积水，拆除违章搭建，拆除不需要使用的通风井；排查局部渗水点，铲除局部屋面至基层，新做保温层、找坡层及两层3厚SBS改性沥青防水卷材防水层（遇女儿墙翻作至女儿墙顶），具体确定情况根据房屋现状确定。

原有女儿墙顶挑檐瓦片拆除更换（挑檐基层修复）。

检修屋面女儿墙开裂老化部分进行砂浆抹面加固。

更换屋面避雷带，沿房屋檐口、水箱顶等易受雷击部位装设，采用热镀锌扁钢，利用轻钢龙骨做为避雷网带，焊接长度不小于2B，三面围焊，接地电阻应测试不大于4欧姆，并通过引下线连接建筑接地装置。

外立面

房屋外立面主要为面砖材质，部分沿街房屋立面为涂料，外立面多处存在空鼓起壳的现象，多处存在开裂及剥落现象，造成外墙面渗水严重。另外，外墙面砖表面污渍覆盖，表面后期修补多处，为后增粉刷立面，外立面现状保存较差。房屋室外管线及电箱分布，整体布置杂乱；室外电线分布杂乱，无统一的归置整理。

 

富民路外墙面砖                           旅游路外墙涂料 

针对现状，对于面砖墙面：首先对外墙面进行全面检查，对存在空鼓开裂和剥落等损坏的部位，全部铲除至基层后重抹M20水泥砂浆补平；外墙面满刮外墙防水腻子两遍并磨平，5厚聚合物抗裂砂浆压入耐碱玻纤网格布一层，刷外墙花岗岩外墙真石漆，一底二面。

涂料墙面：对外墙面进行全面检查，对存在空鼓开裂和剥落等损坏的部位，全部铲除至基层后重抹M20水泥砂浆补平；先铲除原有涂料面层，建筑柔性腻子一度，建筑外墙腻子二度，最后刷外墙花岗岩外墙真石漆，一底二面。

新增成品GRC窗套装饰线条。

新增铝合金百叶空调室外机罩，迁移原空调室外机并归置入新增冷凝水管。

室外电线等管线增加套管整理归顺。

外窗

街区的房屋使用功能各不相同，有办公，有租赁，有居住的，所以后期更换的外窗样式也不同，有钢窗，有铝合金，有幕墙等，并且大部分外窗加设有防盗窗，使得外立面整体风格差异较大。

街区外立面窗

因此外立面原有外窗保留，局部损坏的更换。统一拆除后期增加的金属防盗窗。

现状外窗台条件允许情况下，原外窗外侧新增一道铝合金窗，增加节能保温功效；若现状窗台不具备增加外窗的条件，就统一更换玻璃材质。

外侧内侧统一新增铝合金或不锈钢防盗窗，注意新增外窗与原有墙体的固定和防水处理。

沿街店铺灯箱、店招、广告牌

由于长期缺乏管理，沿街商铺的广告牌，悬挂位置、规范张贴、体量大小等杂乱无章问题严重。

富民路商铺及广告牌

具体修缮措施为：拆除沿街商业性建筑物上所有现有陈旧、材料色彩不得体的灯箱广告牌、店招、卷帘、金属门等。

新做灯箱广告牌、店招，店招统一安装在现状挑檐处，高度1.2米宽度根据店面开间定，商铺外墙统一干挂花岗石，店招广告颜色、字体等形式根据业主需求定制。

新的建筑改造立面体现现代的建筑风格，其广告牌形式采用相应的表现手法，沿街广告牌与建筑融合、一体化。

统一新做电动铝合金卷帘门、全玻防风门。

雨污水管及冷凝水管

部分房屋雨水管堵塞严重，由于疏于管理造成雨水管老化、破损，布管分布杂乱，无统一的归置整理。将根据损坏情况进行更换，雨水管疏通。

君山大道整个街区房屋有做空调冷凝水管，后期检修，未做污水外移工程，由于长时间未保养维护空调冷凝水管，造成大面积损坏，因此将更换空调冷凝水管。

雨水管及空调冷凝水管

违章搭建

房屋周边部分违章建筑，对沿街整体美观造成影响。

对严重影响市容市貌和环境卫生、存在较大安全隐患的违法搭建物，予以拆除。

对用于遮阳隔热、防漏防渗等用途的搭建物，责令业主在限期内按要求自行整改后，可保留使用，逾期未整改或整改后仍不符合城市容貌标准和不满足安全需要的，予以拆除。

以竹木、排栅、铁架等用于屋面绿化、晾晒的搭建物，通过引导提升，符合城市容貌标准且没有安全隐患的，可予以保留，但业主须加强管理、定期维护。

外立面违章搭建

遮阳雨棚整改示意图

布局

在整体布局上将保留街区现状格局不变。

对建筑现状外立面门窗拆除违章搭建等后期附加不合理改变，使现状建筑能够更好的采光、通风要求。

不破坏现有结构体系和承重构件，不改变结构受力状态，不改变现使用功能，严格限制外墙装饰材料重量，保证所有装饰部位荷载符合原设计要求。

街区内道路最大间距不大于120米，室外消火栓的保护半径不超过150m，道路可以满足环形消防车道要求，道路净宽满足消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4．0m的要求，建筑现状耐火等级均满足规范要求，本次修缮使用的建筑材料均满足规范要求，建筑外墙涂料耐火等级要求不低于B1级材料。

建筑外立面方案效果展示

注：以上修缮措施仅为设计方案，实际以最终审批方案为准。

我们将打造一个独特而自然的生态新城，既为老年人提供一个全天候的养生家园，也能为旅游人群提供在君山的度假场所。新城改造会将其自然环境与人工环境和谐融合，住宅、商铺、景观互相交融，使其自然而富有活力的生活着。

项目名称：君山区挂口旧城危旧房改造工程设计施工总承包项目

起止时间：2018年12今

委托单位：君山区国有垦区危旧房改造项目建设管理部

设计及联合体牵头单位：广东南秀古建筑石雕园林工程有限公司

项目类型：设计施工总承包